대체투자(Alternative Investment)에 대해서...

대체투자란 Public Market 이외의 자산에 투자하는 것을 총칭하는 것으로 주식과 채권 등 정규시장에서 거래되는 것들을 제외한 모든 것을 대상으로 투자하는 것이라 할 수 있습니다.

그 특징으로는 비유동성이다 보니 5~10년처럼 긴 만기를 가져가는 liquidity-long maturity 특성,

전통적 자산과의 낮은 상관관계로 public market asset에 대한 헤지가 된다는 특성,

자산군 다변화를 통한 위험 분산 효과, 채권의 저수익성을 극복할 대안, 벤치마크 부재로 절대수익을 추구하는 전략,

사모펀드 구조를 통한 투자가 대부분으로 감독 당국의 비교적 적은 규제가 있다는 특성이 있습니다.

 

 

대체투자의 단점과 리스크로는 자산의 시장가액 및 공정가액을 산출하기가 어려워 밸류에이션 방법론이 다양하다는 점, 비유동성으로 인한 낮은 환금성, 부동산 소개 수수료 등과 같이 자산의 매입 및 매각과 관련한 부대 비용이 높다는 것, 한국의 경우 약 20년(미국 40년)으로 대체투자의 짧은 역사로 인해 자산별로 역사적인 리스크, 리턴 데이터가 부족하는 점, 대체투자자산은 투자 집행 후 운용자가 할 수 있는 것이 없으므로 Public Market 자산 대비 고강도의 사전 조사분석 업무가 반드시 선행되어야 하며 잠재적 위험요소에 대한 분석 작업이 필수라는 점 등입니다.

 

 

대체투자 대상 자산으로는 사모 지분증권(Private Equity), 사모사채(Private Debt), 부동산(Real Estate), 인프라(Infrastructure), 배, 비행기, 기차 등과 같은 실물(Real Asset), 원자재(Commodities), Active Currency 등등이 됩니다.

 

 

대체투자 구조로는 부동산 구입 시 등기를 내가 직접 하는 경우와 같은 직접투자,

주주 중의 한 부분으로 참여하는 지분투자, 대출 및 구조화 증권, 신탁, 사모펀드로 나뉘는데,

대개의 경우 사모펀드의 형태로 진행되고 사모펀드는 실물투자형, 기업투자형, 기업대출형으로 다시 나눌 수 있습니다.

 

대체투자 실무 순서는 IB, 로펌, 회계법인, 기투자대상 네트워크, 사모펀드 운용사 등으로부터 투자대상을 발굴하고,

투자대상이 속한 국가 및 산업 관련 매크로 조사, 투자대상이 가진 내재가치 및 고유 속성에 대한 조사 분석 작업 및

리스크 연구와 같은 리서치를 실시하고, 회계법인의 재무실사 및 로펌의 법률실사와 별개로 투자대상 방문,

송사가 걸려 있는지 등의 상세 내용 파악 및 투자 가부 결정(해외 자산의 경우 통화 헤지 방법에 대한 결정 포함)에 대해 실사를 하고, 투자 포트폴리오에 따라 구성 비율을 조정하고 투자심의위원회 또는 리스크 위원회에 투자안 상정 및 가결, 투자와 관련된 계약서 검토, 필요시 수정 후 날인, 계약서 완성본 확인 후 자금 송금 계획에 따라 납입, 사후 관리 순으로 진행됩니다.

 

 

대체 투자 자산별 성격을 보면, 사모 지분증권의 목표 IRR이 15~20%로 비상장 기업의 지분(보통주, 우선주, 전환우선 준)및 메자닌(CB, BW, EB)을 직접 매입하는 직접투자, Private Equity Fund에 수익자로서 투자에 참여하는 간접투자로 나뇝니다.

 

Private Equity Fund의 종류는 Buyout Fund, 성장주에 주로 하는 Growth Fund, 자본적 지출을 통한 개선을 목표로 하는 Development Fund, 부실 자산인 Distressed Fund, Venture Capital Fund, Secondary Fund 등, 단일 기업 투자 프로젝트 펀드 및 다수 기업 블라인드 펀드(3~10개 보유)와 같은 것들이 있습니다.

 

 

General Partner가 운용사, Limited Partner는 투자/수익자라 하고, 보통 만기 10년에 1년씩 2회 연장 가능하며, 운용보수로 매년 2%, 성과보수는 청산 시 순 잔여이익에서 목표수익률을 상회한 부분에 대해 20%를 가져가는 Private Equity Fund 특성이 있습니다.

사모사채(Private Debt)는 목표 IRR이 5~10%이고, 역시 직접투자와 간접투자가 가능합니다.

 

https://coupa.ng/bOEkdC 

COUPANG

직접투자는 기업에 대한 직접 대출, 대출약정서에 강력한 Covenant를 구성하여 리스크 최소화가 중요합니다.

Private Debt Fund의 종류는 북미 기업형, 유럽 기업형, 아시아 및 기타 기업형, 선순위, 후순위가 있고,

그 구조 및 조건은 PEF와 거의 동일합니다.

부동산의 목표 IRR은 5~9%로 부동산을 보유한 SPC의 지분을 취득하는 매입형, 자금을 대여하는 대출형이 있습니다.

 

최근 금융업계의 전문화 세분화와 더불어 Big Data, AI등 기술 발전과 더불어 다양한 선진 대체 투자가 많이 이뤄지고 있는데요, 오늘은 대체 투자가 무엇이고, 어떠한 내용인지에 대해 간략히 짚어보았습니다.

 

 

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